เกิดอะไรขึ้น
กับราคาเช่ายังคงเพิ่มขึ้นอย่างมากจากที่เคยยืนอยู่ก่อนเกิดโรคระบาด เมืองจำนวนมากขึ้นทั่วประเทศกำลังปัดฝุ่นโซลูชันเก่าเพื่อรักษาราคาที่อยู่อาศัยให้ไม่แพง นั่นคือการควบคุมค่าเช่า
ระหว่างการเลือกตั้งกลางเทอมเดือนพฤศจิกายน ผู้มีสิทธิเลือกตั้งในซานตา โมนิกา แคลิฟอร์เนีย พอร์ตแลนด์ เมน และออร์แลนโดมาตรการลงคะแนนเสียงที่ได้รับการอนุมัติทั้งหมดที่จะกำหนดขีดจำกัดใหม่ในการขึ้นค่าเช่ารายปีนายกเทศมนตรีหัวก้าวหน้าของบอสตันเพิ่งเปิดตัวข้อเสนอการควบคุมค่าเช่าสำหรับเมือง ในช่วงต้นเดือนมกราคม กลุ่มสมาชิกพรรคเดโมแครต 50 คนในสภาคองเกรสได้ส่งจดหมายเรียกร้องให้ฝ่ายบริหารของ Biden ดำเนินการเพื่อจัดการกับ “ค่าเช่าที่สูงเป็นประวัติการณ์และความไม่มั่นคงด้านที่อยู่อาศัย” ในสหรัฐอเมริกา รวมถึงมาตรการ “ต่อต้านการกัดเซาะค่าเช่า”
การควบคุมค่าเช่าหรือที่เรียกว่าการรักษาเสถียรภาพของค่าเช่าสามารถอ้างอิงถึงนโยบายใดๆ ที่จำกัดว่าเจ้าของบ้านสามารถเพิ่มค่าเช่าของผู้เช่าได้เท่าใด ในอดีต บางครั้งหมายความว่าเจ้าของบ้านถูกห้ามไม่ให้เพิ่มค่าเช่าเลย โปรแกรมควบคุมค่าเช่าทั้งหมดที่มีผลบังคับใช้ในปัจจุบันอนุญาตให้ขึ้นค่าเช่าได้ แต่จำกัดว่าจะมากน้อยเพียงใด หลายกรณียังมีข้อยกเว้นสำหรับอสังหาริมทรัพย์หรือบ้านบางประเภทที่สร้างขึ้นหลังจากปีที่ระบุ
การควบคุมค่าเช่าได้รับความนิยมในสหรัฐอเมริกาเป็นครั้งแรกเพื่อตอบสนองต่อภาวะเศรษฐกิจตกต่ำครั้งใหญ่ที่เกิดจากสงครามโลกครั้งที่สอง เมื่อเวลาผ่านไป เมืองส่วนใหญ่ละทิ้งนโยบายเหล่านั้น และกลายเป็นการต่อต้านการควบคุมค่าเช่าใกล้ฉันทามติในบรรดานักเศรษฐศาสตร์ที่มีชื่อเสียง วันนี้,การควบคุมการเช่าถูกห้ามในกว่า 30 รัฐ มีเพียงสองแห่งคือโอเรกอนและแคลิฟอร์เนียเท่านั้นที่มีเสถียรภาพค่าเช่าทั่วทั้งรัฐ
ทำไมมีการอภิปราย
ภูมิปัญญาดั้งเดิมในการต่อต้านการควบคุมค่าเช่ายังคงโดดเด่นมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งในหมู่กลุ่มอนุรักษ์นิยม นักวิจารณ์โต้เถียงและการศึกษาที่สำคัญบางชิ้นแสดงให้เห็นว่าการควบคุมค่าเช่าบิดเบือนตลาดเสรีในลักษณะที่สามารถทำให้ตลาดเช่าของเมืองมีราคาถูกลงได้ในที่สุด นั่นเป็นเพราะการกำหนดค่าเช่าให้ต่ำกว่ามูลค่าตลาดหมายความว่านักพัฒนามีแรงจูงใจด้านกำไรน้อยลงในการสร้างยูนิตที่อยู่อาศัยมากขึ้น ซึ่งจำกัดอุปทานและทำให้ราคาสูงขึ้น นอกจากนี้ยังมีตัวอย่างที่เจ้าของบ้านปล่อยให้ทรัพย์สินของตนอยู่ในสภาพทรุดโทรม เนื่องจากไม่มีรายได้มากพอที่จะจ่ายค่าอัพเกรดและไม่มีแรงจูงใจที่จะทำให้ห้องของตนเป็นที่ต้องการมากขึ้น
แต่ผู้สนับสนุนการควบคุมค่าเช่าระลอกใหม่กล่าวว่ามุมมองเหล่านั้นอาศัยการวิจัยที่มีอายุหลายสิบปีและอิงตามนโยบายที่เข้มงวดอย่างยิ่งซึ่งไม่ได้สะท้อนถึงวิธีการทำงานของการควบคุมค่าเช่าในปัจจุบัน พวกเขาโต้แย้งว่าที่อยู่อาศัยกลายเป็นค่าใช้จ่ายที่ไม่สามารถจัดการได้สำหรับชาวอเมริกันหลายล้านคน การปล่อยให้ราคาสูงขึ้นโดยไม่มีข้อจำกัดใด ๆ เป็นสูตรสำหรับการพลัดถิ่นอย่างกว้างขวาง ความยากจนที่สูงขึ้น และการไร้ที่อยู่อาศัย พวกเขาสร้างกรณีที่แผนควบคุมค่าเช่าสมัยใหม่ ซึ่งหลายแผนอนุญาตให้ขึ้นค่าเช่าได้มากถึง 10% ต่อปี และรวมถึงการแกะสลักลึกหนาบางเพื่อหาทุนในการซ่อมแซมและบำรุงรักษา สามารถรับประกันได้ว่าครอบครัวจะสามารถรักษาบ้านของพวกเขาได้ ในขณะที่ยังคงสร้างห้องมากมาย สำหรับเจ้าของที่ดินและนักพัฒนาเพื่อผลกำไร
คนอื่นแย้งว่าเป็นความผิดพลาดที่จะมองการควบคุมค่าเช่าผ่านเลนส์ทางเศรษฐกิจเพียงอย่างเดียว พวกเขาระบุว่าผลประโยชน์ที่ยิ่งใหญ่ที่สุดคือการช่วยให้ชุมชนเจริญรุ่งเรืองและเติบโตในช่วงหลายปีที่ผ่านมาโดยที่ผู้อยู่อาศัยไม่ต้องขี่จักรยานเข้าและออกตลอดเวลาเนื่องจากค่าเช่าไม่สามารถจัดการได้มากขึ้น
อะไรต่อไป
รัฐหนึ่งที่น่าจับตามองคือโคโลราโดซึ่งร่างกฎหมายที่จะยกเลิกข้อห้ามควบคุมค่าเช่าที่มีมานานหลายสิบปีได้ถูกนำมาใช้ในสภานิติบัญญัติแห่งรัฐ หากผ่านการพิจารณา รัฐบาลท้องถิ่นจะมีอิสระในการจำกัดการขึ้นค่าเช่าเป็นครั้งแรกในรอบกว่า 40 ปี
มุมมอง
คนอเมริกันจำนวนมากต้องทนทุกข์เมื่อค่าเช่าขึ้นอยู่กับตลาดเสรีเพียงอย่างเดียว
“ในวิกฤตที่อยู่อาศัยในปัจจุบัน ครอบครัวต่างๆ ต้องเผชิญกับการย้ายถิ่นฐานบ่อยครั้ง การถูกไล่ที่ และการไร้ที่อยู่อาศัย ทำให้ชีวิตของพวกเขาต้องหยุดชะงัก แม้ว่าการนำระเบียบการเช่ามาใช้อาจมีค่าใช้จ่ายล่วงหน้า แต่ระบบการเช่าที่ไม่ได้รับการควบคุมก็มีต้นทุนสูงเช่นกัน” — เอลิซาเบธ สตรอมแทมปาเบย์ไทม์ส
เราต้องการการควบคุมค่าเช่าเพื่อช่วยให้ผู้คนอยู่รอดได้จนกว่าจะแก้ปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยได้
“แม้ว่าทุกคนจะเห็นพ้องต้องกันในตอนนี้เพื่อไล่ตามเป้าหมายของที่อยู่อาศัยที่อุดมสมบูรณ์ แต่ก็ยังอาจใช้เวลาหลายทศวรรษกว่าที่ตลาดที่อยู่อาศัยจะปรับสมดุลได้ แล้วจะทำอย่างไรให้ครอบครัวที่ต้องแบกภาระค่าเช่านับสิบล้านครอบครัวก่อนที่เราจะมีที่อยู่อาศัยมากมาย? เราควรปล่อยให้วงจรของการพลัดถิ่นและการแยกตัวเกิดขึ้นโดยปราศจากการแทรกแซงทางนโยบายหรือไม่? การควบคุมค่าเช่าคือคำตอบ” — เยรูซาเล็ม เดมซาว็อกซ์
นโยบายการควบคุมค่าเช่าที่เข้มงวดในอดีตนั้นหมดไปนานแล้ว
“ในกรณีที่ RC มี [อยู่] โดยทั่วไปจะไม่ลดหรือหยุดค่าเช่า แต่จะจำกัดจำนวนค่าเช่าที่เพิ่มขึ้น เพื่อให้ผู้เช่าสามารถทราบ (และวางแผน) สำหรับจำนวนค่าเช่าที่เพิ่มขึ้นสูงสุด … ในกรณีส่วนใหญ่ ค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซม บำรุงรักษา และปรับปรุง — พร้อมกับการขึ้นภาษี — สามารถรวมอยู่ในการขึ้นค่าเช่าได้ ดังนั้นเจ้าของบ้านจึงไม่มีข้อแก้ตัวใด ๆ ที่จะตำหนิ RC สำหรับสต็อกที่อยู่อาศัยที่ได้รับการบำรุงรักษาไม่ดี อนุญาตให้ได้รับผลตอบแทนที่เหมาะสมภายในค่าเช่าที่เพิ่มขึ้น” — มาร์คเฟียร์โบลเดอร์รายสัปดาห์
ผลประโยชน์ที่ใหญ่ที่สุดไม่เกี่ยวข้องกับเงิน
“กรณีที่น่าสนใจที่สุดสำหรับกฎระเบียบด้านค่าเช่านอกเหนือไปจากการวิจัยและสถิติ ความต่อเนื่องและความมั่นคงเป็นองค์ประกอบที่สำคัญของสุขภาพทางสังคมของละแวกใกล้เคียง พวกเขาเป็นอาวุธต่อต้านความแปลกแยกและความเหงาที่มีอยู่ในชุมชนใด ๆ ซึ่งไม่มีอะไรเลย ไม่ว่าจะเป็นความสัมพันธ์ส่วนตัวหรือความคุ้นเคยทางกายภาพ ดูเหมือนจะถาวร” — อลัน เอเรนฮอลต์การปกครอง
การควบคุมค่าเช่าจะช่วยปรับสมดุลของระบบที่ลงโทษผู้เช่าและให้รางวัลแก่เจ้าของบ้าน
“การต่อต้านการเช่าเกิดขึ้นอย่างเข้มข้นผ่านกฎหมายของสหรัฐอเมริกา วิกฤตที่อยู่อาศัยในปัจจุบันกำลังเผยให้เห็นว่าผู้เช่าที่เปราะบางอยู่ในระบบกฎหมายที่ทำให้พวกเขาอยู่ในสถานะชั้นสองได้อย่างไร กฎหมายคุ้มครองเจ้าของบ้านจากกลไกตลาดที่ไม่ถูกตรวจสอบอยู่แล้ว ถึงเวลาแล้วที่กฎหมายจะต้องปกป้องผู้เช่าให้ดียิ่งขึ้นด้วย” — ซาราห์ ชินด์เลอร์ และเคลเลน เซลออสติน อเมริกัน-รัฐบุรุษ
ฝ่ายตรงข้าม
ภายใต้การควบคุมค่าเช่า ที่อยู่อาศัยจะยิ่งหายากขึ้นและมีคุณภาพต่ำลง
“ลองนึกภาพกฎหมายที่ห้ามไม่ให้ร้านสเต็กเรียกเก็บเงินมากกว่า 10 ดอลลาร์สำหรับสเต็ก ร้านสเต็กชั้นดีทั้งหมดภายใต้การควบคุมราคาจะถูกบังคับให้ปิดประตู … และส่วนน้อยที่ยังเปิดอยู่จะเสิร์ฟสเต็กคุณภาพต่ำที่สุดที่มีอยู่ เสิร์ฟบนจานกระดาษโดยไม่มีผ้าเช็ดปากบนโต๊ะที่โยกเยก เพื่อรับประทานในขณะที่คุณนั่งบนเก้าอี้ที่ไม่สบาย กล่าวคือ เจ้าของธุรกิจจะถูกบังคับให้ลดต้นทุนและคุณภาพที่อื่นเพื่อให้อยู่ในธุรกิจต่อไป ไดนามิกเดียวกันนี้เกิดขึ้นกับการควบคุมค่าเช่าด้วย” — โรเบิร์ต เฟลเนอร์Las Vegas Review-Journal
วิธีการควบคุมต้นทุนคือการเพิ่มอุปทาน ซึ่งการควบคุมค่าเช่าจะบั่นทอน
“วิธีที่ดีที่สุดที่เมืองต่างๆ สามารถทำให้ที่อยู่อาศัยมีราคาย่อมเยาได้ก็คือการมีนโยบายที่เพิ่มการจัดหาที่อยู่อาศัย การควบคุมค่าเช่าจำกัดอุปทานและเป็นความบ้าคลั่งทางเศรษฐกิจ” — บทบรรณาธิการวารสารวอลล์สตรีท
ข้อจำกัดด้านค่าเช่าจะทำให้ความไม่เสมอภาคด้านที่อยู่อาศัยรุนแรงยิ่งขึ้น
“การควบคุมการเช่าเป็นข้อผิดพลาด ทำให้ไม่สนับสนุนการลงทุนในทรัพย์สินให้เช่าทั้งใหม่และที่มีอยู่ในระยะยาว แม้ว่าจะช่วยบรรเทาในระยะสั้นก็ตาม ในที่สุดมันก็ทำร้ายคนที่พยายามช่วย” — บทบรรณาธิการสตาร์ทริบูน
การควบคุมค่าเช่าเป็นเรื่องล่อลวงทางการเมือง แต่เป็นหายนะในทางปฏิบัติ
“การจำกัดค่าเช่าโดยคำสั่งของรัฐบาลนั้นง่ายมากจนหลอกล่อผู้กำหนดนโยบายได้ มันเป็นไม้กายสิทธิ์สำหรับนักการเมืองที่ไม่ค่อยได้อยู่นานๆ พอที่จะตอบคำถามว่ารถไฟชนกันในท้ายที่สุด” — บทบรรณาธิการราชกิจจานุเบกษาโคโลราโดสปริงส์
มีผลกระทบด้านลบมากมายที่นอกเหนือไปจากค่าที่อยู่อาศัย
“การควบคุมค่าเช่าเป็นเรื่องน่าอับอายในหมู่นักเศรษฐศาสตร์สำหรับผลกระทบด้านลบอื่นๆ มันทำให้การเลือกปฏิบัติทางเชื้อชาติรุนแรงขึ้นในที่อยู่อาศัย มันทวีคูณระบบราชการ มันทำร้ายคนที่ตั้งใจจะช่วยอย่างไม่ได้สัดส่วน และความจริงในอเมริกาก็จริงทุกที่” — เจฟฟ์ จาโคบีบอสตันโกลบ